Wintergarten auf der Grundstücksgrenze

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Soll ans Wohnhaus ein Wintergarten angebaut oder nachträglich ergänzt werden, kann das bei kleinen, schmalen Grundstücken, zum Beispiel Reihenhausgrundstücken, eine Frage aufwerfen: Darf der Wintergarten direkt an der Grundstücksgrenze als Grenzbebauung errichtet werden? Grundsätzlich ist dies möglich, sofern das Bauamt, der Bebauungsplan und die Nachbarn mitspielen.

Grundstücksplan zeigt exakten Nachweis der Grundstücksgrenze Ⓒ Francesco Scatena stock.adobe.com
Bauen auf der Grundstücksgrenze ist nur unter bestimmten Umständen erlaubt Ⓒ Francesco Scatena stock.adobe.com
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Bauen auf der Grenze – grundsätzliche Regelungen und Vorschriften

Bebauungspläne legen fest, wie und in welcher Weise ein Grundstück bebaut werden darf. Unterschieden wird zwischen offener und geschlossener Bebauung. Die geschlossene Bebauung sieht eine Grenzbebauung vor, das heißt, die Gebäude werden aneinander und damit auf die Grundstücksgrenze gebaut. Dies ist in dicht besiedelten Orts- und Stadtkernen oder bei Reihenhaus-Siedlungen der Fall.

Das Thema Grenzbebauung spielt bei der offenen Bauweise eine Rolle, das heißt bei freistehenden Grundstücken mit Abstand zur Grundstücksgrenze. Dabei unterscheidet man zwischen dem Mindestabstand zwischen den Gebäuden und dem Grenzabstand zwischen Gebäude und Grundstücksgrenze. Festgelegt sind die Abstandsflächen in den Landesbauordnungen, in der Regel ist ein Abstand von mindestens 3 Metern zur Grundstücksgrenze vorgeschrieben. Wird dieser Abstand unterschritten, liegt eine Grenzbebauung vor.

Geschlossene und offene Bebauung
Geschlossene und offene Bebauung

Wintergarten-Grenzbebauung – zwei Fälle

Wenn es um die Grenzabstände für den Wintergarten bei einer offenen Bebauung geht, unterscheidet man zwei Fälle. Entweder der Wintergarten wird direkt mit dem Wohnhaus als Neubau geplant und errichtet oder es erfolgt ein nachträglicher Anbau an das bereits bestehende Wohngebäude.

Bei der nachträglichen Grenzbebauung beachten:
Bei der nachträglichen Grenzbebauung beachten:

Wintergarten und Wohnhaus als Neubau

Werden Wohnhaus und Wintergarten zusammen geplant, kann der Wintergartengrundriss mit seiner Ausrichtung bereits an die einzuhaltenden Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze angepasst werden. Meist findet sich hier eine gute Regelung, die alle rechtlichen Vorschriften rund um die Abstandsflächen berücksichtigt.

Nachträglicher Wintergartenanbau

Soll an ein Bestandsgebäude ein Wintergarten als Wohnraumerweiterung angebaut werden und ist der Platz knapp, kommt häufig nur eine Grenzbebauung in Frage. In diesem Fall muss vorab überprüft werden, ob:

  • der Bebauungsplan eine Grenzbebauung grundsätzlich zulässt.
  • ob der Wintergartenanbau von der zuständigen Baubehörde genehmigt wird
  • ob die Nachbarn dem Bauvorhaben zustimmen.

Bevor für den Wintergarten ein Bauantrag gestellt wird, empfiehlt sich ein Gespräch mit dem Bauamt über die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit, bzw. eine Bauvoranfrage, mit der die grundsätzliche Genehmigungsfähigkeit geklärt werden kann.

Straßenschild Bauamt Ⓒ Thomas Reimer, stock.adobe.com
Das zuständige Bauamt berät zur Frage, was für den geplanten Wintergarten möglich ist und welche Auflagen es gibt Ⓒ Thomas Reimer, stock.adobe.com
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Zulässige Wintergarten-Größe bei Grenzbebauung

In den amtlichen Bebauungsplänen ist mittels Baufenstern, Baulinien und Baugrenzen festgelegt, wo das Grundstück bebaut werden darf. Damit ist auch die mögliche Fläche für den Wintergarten festgelegt, bzw. begrenzt. Ebenfalls relevant sind die Vorgaben aus den jeweiligen Landesbauordnungen. Die Bauämter sind verpflichtet, Bauherrn in diesen Fällen kostenlos zu beraten.

Anforderungen an den Brandschutz bei Grenzbebauung

In der Regel werden für Gebäudeabschlusswände, die auf der Grundstücksgrenze, bzw. mit einem Abstand weniger als 2,50 m zur Grenze errichtet werden, besondere Brandschutzwände gefordert. Diese Wände dürfen weder durch Fenster noch durch Türen durchbrochen werden. Für den Wintergarten gibt es in diesem Fall die Möglichkeit, eine massive Wand zu errichten oder spezielles Brandschutzglas mit der Feuerwiderstandsklasse F 90 zu verwenden.

Da das spezielle Glas teuer und die Tragkonstruktion aufgrund des höheren Gewichts aufwendig ist, entscheiden sich viele Bauherrn an dieser Stelle für eine Massivwand. Diese hat noch einen weiteren Vorteil: Sie bietet einen zuverlässigen Sichtschutz zum Nachbarn und ein ungestörtes Verweilen im Wintergarten.

Grenzbebauung und die Zustimmung der Nachbarn

Hat der Nachbar nicht bereits ebenfalls an die Grenze gebaut, kann ein Wintergarten nur mit dessen Zustimmung direkt auf die Grundstücksgrenze gebaut werden. Diese Zustimmung muss schriftlich vorliegen und ist Voraussetzung dafür, dass der Bauantrag für den Wintergarten überhaupt genehmigt wird. Die schriftliche Einverständniserklärung wird dem Bauantrag beigelegt.

Nachbarn unterhalten sich über den Gartenzaun Ⓒ caftor, stock.adobe.com
Stimmt der Nachbar zu, steigen die Chancen, dass der Wintergarten auf die Grenze gebaut werden darf Ⓒ caftor, stock.adobe.com

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So steigen die Chancen für die Baugenehmigung

Neben der Zustimmung des Nachbars gibt es noch weitere Faktoren, mit denen die Chancen auf eine Baugenehmigung für den Wintergarten erhöht werden:

  • Rücksprache und Beratung mit einem qualifizierten Wintergartenfachbetrieb
  • Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt für mehr Planungssicherheit
  • Information über die Brandschutzvorschriften bei Grenzbebauung
  • Eintragung ins Grundbuch zur Absicherung

Alternative Baulast

Ist eine Grenzbebauung nicht möglich und kann ebenfalls der Mindestabstand laut Landesbauordnung nicht eingehalten werden, gibt es die Möglichkeit, eine Baulast einzutragen. Die sogenannte Abstandsflächenbaulast verschiebt die geforderte Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück, ohne die Besitzverhältnisse zu verhindern und ermöglicht dadurch, dass der Wintergarten näher an die Grundstücksgrenze gebaut werden darf.

Gibt der Nachbar dazu seine Zustimmung, sollte er bedenken, dass er im entsprechenden Bereich, für den die Baulast eingetragen ist, selbst keine Gebäude errichten darf. Dies wiederum kann zum Wertverlust für das Grundstück führen.

Planung © Marina Lohrbach, fotolia.com
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