Fenster in Eigentumswohnungen: Dürfen sie eigenhändig restauriert oder ausgetauscht werden?

Wer Eigentum besitzt, freut sich vor allem darauf, dieses nach eigenen Wünschen zu gestalten. Doch was viele Käufer nicht wissen: Welche Teile einer Eigentumswohnung verändert werden dürfen und welche nicht, ist im Gesetz genau geregelt. Und vor allem bei Instandhaltung und Austausch von Fenstern kann es aus Unkenntnis zu bösen Überraschungen und Streit kommen. Wir erklären, was es hierbei zu beachten gibt.

Fassadenfenster © JeanLuc, stock.adobe.com — Fenster in einem Mehrfamilienhaus © JeanLuc, stock.adobe.com

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Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Wer Wohnungseigentum besitzt, erhält nicht automatisch freie Hand über dessen Gestaltung. Insbesondere, wenn es sich um Teile des Hauses handelt, die von allen genutzt werden können. Diese zählen dann zum Gemeinschaftseigentum und müssen anders behandelt werden als Teile des Sondereigentums. Welche das sind, ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) klar geregelt.

Neben Treppenhaus, Flur, Dach, Keller, Garten, Fassaden und Außenwänden zählen laut WEG auch Fenster zum Gemeinschaftseigentum. Denn Fenster sind Bestandteil der Fassade, tragen maßgeblich zum Erscheinungsbild eines Hauses bei und sind notwendig für dessen Bestand. Eigentümer kaufen also die Fenster ihrer Wohnung nicht automatisch mit.

§5 Abs. 2 WEG sieht vor, dass die äußere Gestaltung eines Gebäudes nicht durch Sondereigentum verändert werden darf. Würde jeder Eigentümer seine Fenster aber beliebig austauschen oder anstreichen, wäre genau das der Fall, da das Erscheinungsbild eines Hauses ein völlig anderes wäre.

Nicht zum Gemeinschaftseigentum, sondern zum Sondereigentum, zählen hingegen Heizkörper in der Wohnung, innenliegende Fenstersimse, Innentüren oder Bodenbeläge. In der Gestaltung ihrer Innenräume sind Eigentümer also frei.

Eigentumswohnungen: Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum – Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum

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Alle Miteigentümer zahlen für Gemeinschaftseigentum

Das Gemeinschaftseigentum gehört also allen Eigentümern zusammen und ist in Miteigentumsanteile aufgeteilt. Entscheidungen darüber können niemals im Alleingang, sondern nur durch einen Beschluss im Rahmen einer Eigentümerversammlung getroffen werden. Für die Instandhaltung und Erneuerung müssen dann alle Eigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile zahlen.

Info: Seit der WEGesetz-Reform 2020 kann die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit entscheiden, dass Kosten für die Instandhaltung von Fenstern immer nur von dem Eigentümer zu tragen sind, zu dessen Wohnung die Fenster gehören. Das wird oft bereits vorab in einer Teilungserklärung festgelegt.

Eigentümer werden aber dadurch trotzdem noch ausgebremst. Denn auch, wenn sie die Kosten für Instandsetzung und Erneuerung der Fenster selbst tragen müssen, haben sie dennoch keine freie Wahl in der Gestaltung – über Farbe, Rahmenmaterial und Co. entscheidet weiterhin die Wohnungseigentümergemeinschaft.